Коэффициент застройки
Какую долю участка может занять здание в плане. Определяет пятно застройки.
Статья · Участок
К-1, К-2, К-3:
сколько можно построить
Три коэффициента из градостроительных условий определяют пятно застройки, общую площадь здания и долю зелени. Именно они, а не площадь участка, решают, окупится ли проект.
·
Суть
Площадь участка —
ещё не площадь дома
Покупая участок, считают квадратные метры земли. Строить же разрешат столько, сколько позволяют коэффициенты зоны.
Коэффициенты задаются для функциональной зоны и фиксируются в градостроительных условиях участка. От них зависит экономика проекта: сколько квартир, сколько складской площади, сколько этажей.
Поэтому коэффициенты проверяют до сделки, а не после покупки, когда архитектор садится за концепцию.
Три числа
Что означает
каждый коэффициент
Коэффициент интенсивности
Сколько надземной площади всех этажей можно построить относительно площади участка.
Коэффициент озеленения
Какая доля участка должна остаться под зеленью. Её нельзя занять паркингом или площадкой.
Итог
Площадь здания ограничивает меньшее из двух: пятно по К-1, умноженное на этажность, или общая площадь по К-2.
Условный пример
Участок
1 000 м²
Цифры условные: реальные коэффициенты берутся из градостроительных условий конкретного участка.
- Площадь участка
- 1 000 м²
- Застройка, К-1 = 0,5
- Пятно застройки до 500 м²
- Интенсивность, К-2 = 1,5
- Надземная площадь до 1 500 м²
- Озеленение, К-3 = 0,3
- Не меньше 300 м² зелени
- Вывод
- Три этажа по 500 м² или больше этажей на меньшем пятне
- Что проверяем дальше
- Высотность, отступы, красные линии, паркинг
Вопросы
Коротко
о главном
Где взять коэффициенты участка?
В градостроительных условиях и по функциональной зоне генплана. Мы проверяем их по кадастровому номеру в рамках проверки участка.
Можно ли увеличить К-2?
В Тбилиси это возможно через специальное зональное соглашение с мэрией — за плату и не во всех зонах. Выгоду считаем до решения о покупке.
Входит ли подземный паркинг в К-2?
Как правило, в К-2 считают надземную площадь. Порядок учёта подземных этажей проверяем по действующим правилам для вашего участка.
Статьи
Читать
дальше
Участок
Проверка участка перед покупкойСтроительство жилого корпуса в ТбилисиСтроительство дома в ТбилисиВсе статьиКатегория земли
Сельхоз или несельхоз: можно ли строить, кто может владеть участком и как меняют категорию.
ЧитатьЦенаСмета без сюрпризов
Пять причин, по которым смета растёт во время стройки, и что зафиксировать в договоре до старта.
ЧитатьИностранцамСтройка для нерезидента
Какую землю можно купить иностранцу, нужен ли приезд, как устроена доверенность и что проверить до сделки.
ЧитатьИностранцамОплата из-за рубежа
Как деньги доходят до площадки: переводы и комплаенс банка, оплата по актам этапов и приёмка без приезда.
ЧитатьТехнологияМонолитный каркас
Что даёт монолит заказчику и на каких операциях площадки решается прочность здания.
ЧитатьСледующий шаг
Посчитаем, сколько
можно построить
Отправьте кадастровый номер: проверим коэффициенты, зону и ограничения участка.
+995 599 538 277WhatsApp · Telegram
- 01Вводные
- 02Проект
- 03Смета
- 04Фиксация